東急不動産ホールディングス株式会社

　代表取締役社長　大隈郁仁殿　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２９年１月１０日

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　古江台１丁目中部自治会

　　　　　　　　　会長代行　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　古江台５丁目計画に関する関係住民

　　　　　　　　　自治会会員有志代表

　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

拝啓　貴社益々ご隆盛の段お慶び申し上げます

さて、今回書状を差し上げることにつきましては貴社子会社である東急不動産株式会社関西住宅事業部が計画しております吹田市古江台５丁目におけるマンション建設「仮称吹田古江台５丁目計画」についてであります。

当方は本計画が地元に提示されたとき古江台１丁目中部自治会長より本件の全ての権限を委任頂いており会長代行として交渉の任に当たっております。残念ながら昨年より該事業部と話し合いをしておりますが、収益至上主義一辺倒でありステークホルダーでもある近隣住民及び地域社会を全く無視しているとも疑われる姿勢であります。子会社東急不動産株式会社には大隈社長が標榜されているCSR課題（東急不動産ホールディングスＣＳＲはこちら）に対する対応の欠如があります。その実情を下記に記載しますので実情を把握して頂き東急不動産ホールディングスとしての対応をお取り頂き度直接出状させて頂くことといたしました。

 

我々地域に住む住民は、千里ニュータウン発足以来行政とも協力しながら住みよいまちづくりの為様々な地域としてのルールを作り成長させてきました。然しながら突然大資本ルールで法律にかなえば利益実現の為には、そこに住む住民の生活・人生、地域の絆は関係なしとも感じられるマンション建設への姿勢は、社是とされるCSR実現には程遠い姿と言えます。

 

我々関係住民は、最終的に貴社との話し合いで一致点・妥協点が見出せない場合には、吹田市が設置する調停委員による調停をお願いし世間常識の判断に従いたいと思います。今までの貴子会社との事前話し合いの中で、もし調停に申し込めばこれまでのすべての話を御破算として最初の案を強行すると強弁し、上場企業に非ざる脅迫めいた発言がありました。

その発言を是とされる場合調停の際は、忌避されることなく出席され地域の建築ルールを無視してまで強行される貴社の本計画に対する理念を披歴されるようお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敬具

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

 

企業規範として認められているのか疑問の問題についてお問い合わせをいたします

１、      建築基準法に合致していれば地域の建築ルールに反してでも建築を強行されるのですか

 

　　　　　　　当古江台地区は、マンション建設に伴う景観・住環境保持の為、地域のルールとし

て「古江台方式」を作成しマンション建設にあたっての基準としている。また良好

な住環境をつくるガイドラインとして千里ニュータウンのまちづくり指針があり、

行政と協働作成した古江台住区再生プランがあります。当計画地隣地には古江台１

丁目中部自治会建築協定があります。

 

２、      住民説明会等については、事業説明会社（ヘイセイエステート社）へほぼ丸投げされていますが、住民説明会等へは貴社子会社職員が出席し回答する事等は必要としていないのですか。また出席しない場合、事業説明会社の説明等具体的内容のチェックと発言内容への責任はどのように考えられているのでしょうか

　

　　　　　　　昨年７月２３日地域住民に対し大規模開発事業の構想手続きに関する説明会が開催され、その際は貴社子会社東急不動産、D＆D建築設計事務所他関係者出席されましたが、それ以後の会合では我々住民が東急不動産の出席を強く求めるも事業説明会社（ヘイセイ・エステート社）と建築設計事務所の説明のみで進められました。

事業説明会社が説明することについては止むを得ぬ事とも思いますが、事業説明会社は所詮説明することによりフィーを得る会社であり、貴グループが掲げられる理念・理想・倫理観は持ち合わせてはいません。

説明を進めることが職務でありその意味では事業説明会社は頑張られていると思いますが、構想の届出段階での意見書・見解書、再意見書・再見解書では地域の考えを取り入れる場であるにもかかわらず、計画の説明のみであり東急不動産の出席はなく全く近隣住民の要望等は無視されています。この機会が地域との調和を図る機会でありましたが一方的な事業説明の話であり、近隣住民との調整等は未解決のまま中高層協議に入り今日に至っております。

　　　　　　　　結局東急不動産職員が打合せ会議に参加されたのは構想の届出が完了した11月5日の中高層協議会での住民説明会であり担当者変更して新担当者の参加でした。構想の説明段階では社長が標榜されるあらゆるステークホルダー、就中地域住民に真摯に耳を傾ける姿勢・誠意は遺憾ながら全く見られませんでした。

 

３、      また事業説明等一任した場合、説明に瑕疵がある場合社内調査はどのようになさるのですか、業務委託契約に基づく事業説明会社の説明の責任はどのように考えられているのですか。東急不動産ホールディングスのCSRのチェック体制は機能するのでしょうか。結果として計画の説明責任は事業説明会社の責任とされ、貴企業グループの責任は意図的に回避されることにはなりませんか

 

４、      吹田市には事業者と地域住民の話し合いがまとまらない場合は「あっせん・調停」の場を設けておりますが、それを無視して工事を子会社が強行した場合CSRとしての社会規範を守るとされている親会社としてはどのように対応されるのですか

 

事業説明会社の発言によれば「あっせん・調停」に持ち込めば、今までの話は総てなしにするとの前文記載の通りの強弁であります。この件についても事業会社3社には確認済みとの事であり、一切事業会社の計画通り実行するとの事でした。吹田市が決めている仲裁機能は全く無視されるのでしょうか。それが上場企業として許されることなのでしょうか。社会通念上許されるとは思いませんが

 

パートナーである東京建物・およびパナホームにも事業説明会社によれば関係住民との折衝状況は１００％連絡、説明し了解されていて、住民への対応は１００％３社の意思であると回答頂いていますが各社は了解されているのでしょうか

 

 

５、      地域建築ルール「古江台方式」（高さについて　住宅・マンションの高さは8階建以下までとする）を尊重し古江台連合自治会、古江台１丁目中部自治会地域住民と真摯に妥協点の検討を早急に子会社東急不動産へ指示願いたい。

 

①   本計画の物件は昨年３月大阪市より競争入札により売却されております。東急不動産（株）（以後貴社とする）が落札され、東急不動産（株）及び東京建物（株）後にパナホーム（株）も加わり３社共同事業となったと聞いております。仄聞するところによりますと他社と比べてかなり高額な落札額であったとの事。（それが残念ながら結果として、私ども近隣住民あるいは地域の建築ルール無視への皺寄せへの原因になっていると考えております）

大阪市は売却にあたり当地には建築ルールである「古江台方式」があることを説明するとされ売却、吹田市も当ルールについては建築に際して事前相談時に説明するとの事でありました（売却にあたり大阪市の住民説明会時、吹田市も同席）

 

従って貴社は当然計画の策定にあたり関係住区の古江台連合自治会等へ直接

リサーチされるべきであるにもかかわらずそれがなされず、地元との調整も取られ

ることもなく計画を立てられ地上８階地下１階として計画されています

（後日地元及び事業者との協議の場で、連合自治会役員より「もっと地元の考えを

をリサーチすべきであったのでは」との指摘あり）

 

平成２８年５月～７月の間４度持たれた連合自治会・自治会への説明会では貴

社から吹田市へ提出されたチェックリストに基づいて説明がなされたようです。

その説明について地下を掘り地階とするので建物は地上８階地下１階と成るとの

説明をされ、連合自治会役員は「地下を掘るならと納得したが、実際は地下を掘る

ことに成っていない遺憾である」との事でした。

まさに説明不足であり虚偽の説明にあたると思われる。

 

②   その計画は、通常西側通路より約１ｍ高台にエントランスを設けたうえで建築基

準法平均GLをもちいて地下室としており、通常西側に面している道路及び南側道路から見て平面若しくは少し高い地面の現状にもかかわらず地下室としています。

また南側通路は現在大阪市の私有地ですが、既に５０年以上舗装され日常利用され

る道路であり住民も自由に通行できるにも拘わらず事業説明会社は、雑種地であり

通路ではないとしています。

 

③   計画は北棟・東棟・南棟の３棟からなり平均GLについては異論のあるところであり複数の建物であればそれぞれの建物の地面からとすることもでき、市役所担当者よりは事業者が言う地上８階地下１階は南棟地面よりは９層９階とも言え、あとは地元の思いが判断するとの見解もいただいております。隣接する西側低層住宅とは全くの同一地面にあり計画の南棟が地下室とは笑止千万であります。地元の署名活動でも地域のルール違反との賛同を得ています。西側から見ても南から見ても９層９階となります。事業者との中高層協議の席上で関係住民が地下室として売るのですかと質問したところ東急不動産の社員は「持ち帰り検討します」と即答できず次回の説明会で売り方の説明をしています。

 

地元住民にとっては地上８階地下１階との強弁は、詭弁を弄しているとしか言えません。地元の連合自治会役員会で誤った説明をした上、地元の建築ルール「古江台方式」等を無視してまで建設強行をした場合、健全な企業集団をめざされる東急不動産ホールディングス株式会社社長としてとしてそれをお認めになりますか

 

最近の説明では、地下を掘ろうとしたが下水道が浅く掘れないとし計画の修正をしてきています。そもそも下水道については当初の設計上の基本チェック事項ではありませんか。南棟はルール違反の９階建とした上に南棟西側平面に土盛りしドライエリアを作る計画になっていますが、ドライエリアの工作自体偽装と言えませんか

 

６、      南棟の高さは千里ニュウタウンまちづくり指針を超える高さとなっている

 

　　　　　　　千里ニュータウンまちづくり指針より南棟実質地面より１．２３mオーバーとなっております。ただし事業者が言う平均GLよりは当然オーバーはしていませんが

 

 

７、      北棟は古江台住区再生プランに基づく配慮をお願いしたい

 

平成２０年市役所と市民の協働で作成された本プランの２の（３）の③項では隣接

する戸建住宅地への配慮について求めています。当計画地は該当地番には記載は　　　ありませんが、当時売却予定の無い大阪市のグランドである為であり今回の計画で

は当然準用されるべきであります。西側住居に対して高台の上８階建となる為強い圧迫感となります。高さ削減等により配慮を検討ください　

 

８、      その他これまで協議してきた中での問題点を指摘しておきます

　　　　　　　

意見書の中で指摘したセットバック（壁面後退）で市及び連合自治会に当初提出されたチェックリストによれば道路から６ｍとなっておりこの場合高さは１０mと指摘したところ見解書では６．８ｍと図示あり、再見解で質したところ６．８ｍは軸芯からであり壁面後退はバルコニーからの距離として６．０２ｍあるとの説明。

２5mの高さを確保するのにだけ僅か２ｃｍオーバーさせるという知恵を働かしました。この姿勢は親会社東急不動産ホールディングスの経営理念とは隔世の感があると思います。すべて合法であればよいという現場感覚なのでしょうか。

 

古江台地区での地下室住戸について事業説明会社は再意見書での説明会で６例あるとの事であったが、具体的に求めると３例でした。その3例について調べるとすべてエントランスは道路面と同一地面であり千里の地形を加味した地階住戸として納得のマンションです。また９階以上の建物についても説明会で事業説明会社は例示しましたが道路とエントランスが同一面であり地階はエントランスからは下がっています。またニュータウンのまちづくり指針では例外とする駅近隣建物でした。

このような例外物件を提示してでも計画を遂行しようとする態度は、何が何でも計画を正当化しようとする姿勢であり建築を通じて社会に貢献しようとする理念は感じられません。これは事業会社の姿勢なのでしょうか。それとも、事業説明の遂行を生業とする事業説明会社の姿勢なのでしょうか。できるならば東急不動産の姿勢ではないことを祈りたい気持ちであります

 

以上につき早急にご確認いただきご回答を頂き度お願い申し上げます。本回答はステークホルダーに対して何ら社会的責任の無いヘイセイ・エステート社に求めているのではなく企業統治責任者としての東急不動産ホールディングス社長にお伺いするものです。尚、当計画に対して近隣の自治会会員の署名、隣接のマンション住民様の署名を頂いておりますので現在まで受領の署名文を別便でお送りいたしますので、その心とするところを斟酌いただきますようお願いします。

 

我々住民は今後入居される方々と一生付き合っていかなければ行きません。気持ちよく迎えたいと思います。

芦屋市在住の知人より「ブランズ蘆屋緑ヶ丘」建築の際の子会社東急不動産の姿勢を聞くにつけ、今後工事、竣工、販売期間も近隣住民無視の姿勢が続くとすれば安心して生活ができるのか大いに懸念しております

 

最後に我々住民は単に事業会社と争うつもりではありません。良識ある妥協を図ることも大事であると思っております。先の事業説明会社が代弁して言う「調停に持ち込めばすべてゼロでとする」という強圧的姿勢であるとすると、意義ある結論を出す話し合いは困難となることを懸念しております。話し合いがもし平行線のままだとすると中立的立場の意見を聞くため吹田市の諮問機関による斡旋・調停を受けたいと思います。その際は調停の場を無視することの無きよう子会社東急不動産をご指導いただきますようお願い申し上げます。親会社である東急不動産ホールディングスの賢明な御判断を期待したいと思います。

 

 

　　　以上